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半月谈:“铁板一块”的房产中介费收费模式该改改了

  原标题:半月谈:“铁板一块”的房产中介费收费模式该改改了!   从多校划片力图打破学区房坚冰,到八部门联合…

  原标题:半月谈:“铁板一块”的房产中介费收费模式该改改了!

  从多校划片力图打破学区房坚冰,到八部门联合发文整治规范市场秩序,近期房地产市场重磅政策频出,进一步落实“房住不炒”,稳定市场预期。与此同时,有不少群众呼吁,多年来几乎一成不变的房产中介费收费模式也到了该改改的时候了。更为精细化、定价合理的收费模式,既符合市场经济客观规律,也能切实减轻群众购房负担,更是体现房产经纪人劳动价值的有益之举。

  购买房屋是大多数城市家庭穷尽大半生收入的一笔消费支出。正因如此,在整个购房过程中,每一笔花销必然要精打细算,动辄数万元的房产中介费不可小觑。

半月谈:“铁板一块”的房产中介费收费模式该改改了某小型中介公司在车上贴出广告招揽生意

  对于费时费力提供了找房源、带看房、办理过户等各种服务的房产中介来说,收费自然无可厚非。服务本身就是一种商品,优质的服务能够给客户带来便捷与舒心,自然配得上更高的收费价格。长期以来遭人诟病的,并非房产中介费本身,而是“一刀切”式按比例收费的“行规”。

  综观整个房产中介行业,中介费收取标准大都集中在房屋成交价格的0.5%到2.5%之间。据北京中原市场研究部统计,2021年上半年,北京二手住宅成交参考均价为每平方米6.09万元。以在北京购买一套60平方米的二手房、2%的中介费为例,所需房产中介费就高达7万多元。而在现实中,北上广深一线及新一线城市总房价超过300万元的比比皆是,动辄数万元甚至十几万、20多万元的中介费让不少群众备感压力。

  “为什么不能按每次提供的不同服务单项收费?”“成交总价500万元比400万元的房子服务内容并没有增加多少,为什么中介费却要多出几万元?”……围绕房产中介费,群众吐槽的焦点在于,无论房屋成交价是多少,经纪人提供的服务内容大致相同,中介费却因为成交价不同而千差万别,差出几倍来。碰上北京四合院成交,无异于“天上掉馅饼”。很多时候,高房价房源并不一定更难成交。事实上,同一地段价格更高的学区房往往更容易成交,中介费却不会因为成交难度降低而减少。

  诸如此类的争议还有很多。令人不解的是,这种“铁板一块”的收费模式已持续多年,除偶有打折,几乎没有明显松动的迹象。

  面对价格偏高的房产中介费,群众不买账而私下交易,或更换优惠中介的“跳单”行为频发。就在不久前,一则新闻登上热搜:张女士着急买房,中介冒雨陪看38套房,看中了合适房源、支付了购房定金、协商了中介费用,没想到张女士转身找了另一家中介费更低的中介公司签订购房合同。最终,原中介将张女士告上法庭,索赔要求得到法庭支持。

  以“跳单”作为关键词,在中国裁判文书网检索发现,相关搜索记录多达1500余条,其中有相当数量都与二手房买卖相关。上述案例中,张女士显然要为自己违背诚信原则的行为付出代价,但从中折射出房产中介费偏高的问题同样值得重视。

半月谈:“铁板一块”的房产中介费收费模式该改改了

  对炒房客来说,高昂的中介费犹如一道无形的门槛,倒逼其降低交易频次,压缩投机收益,对维护市场正常秩序大有裨益。然而,对绝大多数以居住为目的的购房者来说,过高的中介费会加重负担、影响生活质量,还有增加交易纠纷的风险。

  中介服务本身作为一种产品,要想实现更高的收益,提高服务价值是关键。房产中介费应当逐渐摒弃简单粗暴的按成交价比例收取的模式,变粗放为精细,向更为公开透明的订单式收费模式转变——房产中介在提供服务前,事先出具清晰明了的收费清单,列明收费项目及价格,在得到确认的情况下开展服务。

  总体上,房产中介费收取应本着多劳多得的原则,按照市场经济规律办事。没有提供的服务不得乱收费,少一些收费上的霸王条款,多一些精细化服务。拿带看房来说,可以推广以实际带看房次数按次收费,这本身也是对经纪人劳动价值的尊重,少了一些“跳单”后竹篮打水一场空的风险。

  转变收费模式,并不意味着房产中介就没有利润增长空间,经纪人就无法赚取更多佣金。在客户相中一套房源,初步了解到房主的真实希望出售价格后,背靠有公信力的中介,经纪人可以充分发挥自身所长,凭借对市场形势的精准判断、周边价格的认真比对等高质量服务,努力说服房主降低出售价格,帮客户节省更多费用。由此产生的房屋售价差,正是中介增值服务部分,完全可以按比例收取服务费。

  这部分增值收入主要靠经纪人努力实现,房产中介可以从中抽取更大比例返还给经纪人,形成正向激励,激发经纪人的学习及服务热情,激励更多专家型经纪人成长起来。在这种背景下,怂恿房主抬高房价以赚取更多佣金等扰乱市场的劣行,也就没有了生存的空间。

  当然,相关行业组织及政府监管部门也应从行业健康发展的角度出发,筹谋长远,认真研究群众反映突出的中介收费高问题,分析收费模式调整的必要性与可行性,帮助并指导市场主体加快改革步伐。

责任编辑:宋文豪

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